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Quelle garantie de location pour un propriétaire ?

Loctaiare qui paye son loyer en liquide

Le problème des loyers impayés est plus fréquent qu’on l’imagine pour les propriétaires-bailleurs. Seul recours efficace, la garantie loyers impayés suppose toutefois certaines conditions.

Le problème des loyers impayés

Les investisseurs-bailleurs le savent, si sur le papier la perception des loyers est censée couvrir le remboursement du prêt immobilier, dans la réalité bien des problèmes peuvent surgir. On pense notamment aux situations de loyers impayés, plus fréquentes qu’on l’imagine.

D’autant que la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports bailleurs/locataires a entrepris de protéger certains profils de locataires. De fait, entre lettres de rappel, procédures contentieuses et délais légaux octroyés au cas par cas, pour le propriétaire-bailleur la question financière peut vite s’avérer intenable.

Jusqu’en 2016, deux dispositifs ont tenté de résoudre certaines conjonctures à risque :

  • La Garantie contre les risques locatifs (GRL) ;
  • Et la Garantie universelle des loyers (GUL).

Mais faute d’efficacité, ces options ont été dissoutes.

Quant à la caution solidaire, elle ne s’adresse qu’à deux profils de locataires, les apprentis et les étudiants.

Seul recours pour les propriétaires, la garantie loyers impayés

Finalement, la seule solution fiable revient à souscrire une assurance spécifique : la GLI (Garantie Loyers Impayés). Celle-ci peut être souscrite auprès de divers organismes d’assurance : AXA propose par exemple une assurance loyers impayés.

Ce dispositif reste cependant très encadré, tant au niveau des devoirs du propriétaire que de l’éligibilité du locataire. L’assurance loyers impayés s’adresse uniquement à l’habitation principale, voire les logements incluant l’exercice de certaines professions libérales. Des locaux que le propriétaire-bailleur a l’obligation de mettre aux normes, tant au niveau de la sécurité que de celui du confort.

Il faut aussi savoir que le montant du loyer garanti est souvent plafonné : au-delà de 3 000 €, rares sont les compagnies qui suivent… Mais la condition la plus inspectée par les assureurs reste les revenus du locataire !

GLI : la solvabilité du locataire strictement contrôlée

En effet, la garantie contre les loyers impayés est très rigoureuse sur la vérification de la solvabilité du locataire. Elle doit en effet être démontrée (contrat de travail, fiches de paie, allocations, etc.), aussi bien au moment de la signature du bail qu’au moment de la signature du contrat d’assurance pour un locataire déjà en place. Locataire qui doit par ailleurs démontrer qu’aucun impayé n’a eu lieu au cours des 6 derniers mois.

Lorsque toutes les conditions sont remplies, sont ainsi couverts les loyers impayés et les frais contentieux afférents. Une base qui, en fonction des options, peut aussi concerner les frais liés aux dégradations ou encore les situations de vacance soudaine, comme le décès du locataire.

Au total, les cotisations de la GLI s’élèvent entre 2,5 % et 5 % du montant annuel du loyer, sachant qu’elles sont déductibles des revenus fonciers.

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